轩辕传奇手游V9总共充值了多少:石榴未紅 一家非典型房企的樣本觀察

作為一家非上市房企,融資的渠道相對較窄,而不斷攀升的負債率對石榴的現金流考驗逐漸加大。

觀點地產網 自2016年高調完成更名后,石榴置業再次成為地產行業里“沉默的大多數”,除偶爾在公開土地市場露臉以及有項目推出,外界很少會聽到這家北京房企的消息。

近日,一份2019年公司債券募集書給市場一個全面觀察石榴的窗口,從2007年在北京成立,這家發展逾十年的房企也成為一家非典型房企。

5月27日,石榴置業集團股份有限公司發布公告稱,公司擬2019年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期),總規模不超過人民幣1.7億元,詢價區間為6.8%-7.8%。

據觀點地產新媒體獲悉,2017年石榴置業銷售額為115.16億元,至2018年增長到180.34億元,去年銷售商品提供勞務收到現金129.04億元。

另外,截至2016年末、2017年末和2018年末,該公司資產負債率分別為78.68%、78.67%和81.14%。

作為一家非上市房企,融資的渠道相對較窄,而不斷攀升的負債率對石榴的現金流考驗逐漸加大。

增加的拿地與負債

資料顯示,石榴集團的前身為K2地產,成立于2007年,其背后的最終控制人——崔巍共持有公司58.08%的股份。

不過,網上對崔巍的著墨并不多,除了1968年2月出生,曾就職于上海寶鋼集團公司和上海梅山冶金公司外,可搜尋的資料寥寥無幾。因此,無論是崔巍還是石榴都顯得頗為神秘。

盡管鮮少出現在公眾視野中,但經過十余年的發展,如今石榴集團的主要布局已涉及北京、上海、廣東、江蘇、山東、浙江、河北、安徽、四川等三十余城市和地區,產品業態涵蓋住宅及住宅綜合體、商業、寫字樓及商業綜合體等。

數據顯示,目前石榴在售項目46個,公司整體確權部分儲備貨量約1100萬平方米,儲備貨值超過1100億元。

不過與同行相比,石榴近幾年的銷售增長并不突出,2016年-2018年,公司分別完成銷售110.52億元、115.16億元和180.34億元,結算金額為84.06億元、90.87億元、97.26億元,三年的復合增長率不到30%。

另一方面,在拿地上,石榴則一向較為激進,2016年、2017年、2018年,公司新增土地規劃建筑面積分別為129.31萬平方米、36.20萬平方米和468.43萬平方米。

據觀點地產新媒體了解,僅2018年,石榴就新增33宗地塊,是2017年拿地數量的11倍。

其中,4月15日,石榴以溢價108.24%拿下安徽滁州1宗商住地;6月20日,再以194%的溢價率奪江蘇淮安商住地;6月28日,石榴更刷新了四川南充的土地樓面價。

而在更早的時期,彼時還是K2的石榴也曾多次拿下地王。

據了解,2009年6月,該公司曾以17.4億元和1.88億元連續拿下北京通州九棵樹地塊和通州區永順鎮楊家莊地塊兩塊“地王”;2013年,石榴則以46億元拿下上海當年的總價地王,更成為當年的“北京住宅銷售五強企業”,風頭一時無兩。

不斷攻城略地,石榴對資金的需求也在加大,并通過不同的手段進行融資。

數據顯示,截至2016年末、2017年末和2018年末,石榴負債總額分別為382億元、428億元和522億元,資產負債率也逐年攀升,分別達到78.68%、78.67%和81.14%。

其中,截止2018年底,石榴置業短期借款、一年內到期的非流動負債余額分別為20.70億元、98億元,期末貨幣資金為33.74億元,受限制的貨幣資金合計4.34億元,除此以外,該公司還有長期借款162.06億元。

與此同時,2016年、2017年和2018年末,石榴經營活動產生的現金流量凈額分別為29.5億元、-68.12億元和-23.97億元。

為此,在融資上,2018年石榴擬非公開發行2018年住房租賃專項公司債券,發行金額45億元;2019年,公司獲準發行不超過19.84億元的公司債券。

不過,對于還未上市的房企而言,融資渠道相對較窄,或許會對負債不斷上升的石榴形成不小的現金流壓力。

浮虧11億的股票與凈利腰斬

值得一提的是,作為一家非典型中小房企,石榴也不乏多元化的嘗試。

據了解,2016年末更名時,石榴集團總裁桑春華曾對外宣稱,未來公司將形成“地產+科技+金融”的商業模式,打造“地產開發、科技孵化、創業投資”三大業務板塊。

盡管目前石榴集團98%以上的營收仍舊來自房地產業務,但在地產之外,公司曾多次投資A股上市公司,并偏愛股權投資。

資料顯示,截至2018年末,石榴集團分別持有首鋼股份、開創國際、中水漁業7.69%、12.69%和4.33%的股份。

然而,上述股票基本處于浮虧狀態。

其中,石榴以23.1億元的初始資金持有首鋼股份40679.55股份,截至2018年末,該部分股份的賬面價值僅為15.17億,浮虧超過34%,此外,其他幾個股權投資也全部浮虧。

數據顯示,受市場價格波動影響所致,截至2016年末、2017年末和2018年末,石榴以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產分別為33.09億元、34.33億元和19.53億元,較初始投資金30.89億元,縮水近37%。

受此影響,2016年-2018年,公司的凈利潤分別為25.59億元、11.96億元和4.36億元,其中,2017年-2018年,公司凈利潤同比分別下降53.26%和63.5%。

值得注意的是,無論是首鋼股份、開創國際,還是中水漁業,都是國企背景,此前,石榴集團也曾在多個場合公開表示,希望介入國企改革。

與此同時,通過持有上述公司股份,石榴還達到了質押股權融資的目的。

觀點地產新媒體了解到,石榴集團子公司北京塞納投資有限公司以其持有的10.00億元首鋼公司債以質押形式轉讓并遠期受讓,向中糧信托有限責任公司借款8.00億元。

截至2018年12月31日,石榴共取得質押借款40.26億元。

撰文:黎倩    

審校:劉滿桃



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